INVESTISSEMENT VITICOLE EN FRANCE

LE PLACEMENT EN GROUPEMENT FONCIER VITICOLE [ GFV] VOUS OFFRE RENDEMENT, RÉDUCTION FISCALE ET DIVERSIFICATION PATRIMONIALE
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Pourquoi investir et acheter des parts de GFV ?

Devenir propriétaire d’Appellations rares et de prestige; Contribuer à préserver un savoir-faire ancestral; Diversifier son patrimoine dans un actif réel et tangible (la vigne française) dont le prix des terres est constaté chaque année par un Officier Ministériel; Percevoir un complément de revenus; Réduire ses impôts et transmettre son capital dans des conditions optimales; Obtenir des Bouteilles à tarif préferentiel.

Le plaisir de déguster son vin

Vous apportez à votre patrimoine une touche de plaisir en investissant dans le vin. Grâce à notre réseau d’experts en G.F.V., vous avez la possibilité de sélectionner vos terroirs et grands crus de prédilection (Bordeaux, Bourgogne, Rhône…).

Votre placement vous apporte un revenu financier sous forme de loyers, mais également des bouteilles du Domaine. Pour compléter votre cave, il vous sera évidemment possible d’acheter des bouteilles supplémentaires au tarif « propriétaire ».

Une fiscalité avantageuse

Attaché à la terre et au vignoble français, l’Etat pratique une politique fiscale avantageuse en faveur des détenteurs de parts de GFV, notamment au niveau de la transmission et de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Vous retrouverez plus bas notre rubrique détaillée sur la fiscalité appliquée pour ce type d’investissement.

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Une faible volatilité, un bail conclu à long terme

Le risque de cet investissement est limité. La rentabilité est fonction des loyers versés par l’exploitant, calculés tous les automnes par la Préfecture qui tient compte du cours officiel des fermages. Vos revenus sont donc encadrés, stables et prévus par un bail à long terme d’au moins 18 ans.

En moyenne, le rendement des parts de GFV se maintient entre +2 et +3% par an. Le risque étant en effet limité, le rendement est intrinsèquement plus faible que celui de placements plus offensifs. Il reste toutefois intéressant en comparaison du rendement des fonds euro d’une assurance-vie ou des taux actuels si vous souhaitez réaliser votre investissement à crédit.

Risque limité

Le risque pris sur cet investissement plaisir est limité pour plusieurs raisons :

  •  Investissement indirect : vous n’êtes pas l’exploitant du vignoble, le domaine est géré par un viticulteur professionnel.
  •  Mutualisation des risques : vous êtes plusieurs associés au sein du GFV à supporter le risque d’une non-perception des loyers.
  • Aucun risque météorologique : en cas de sécheresse ou de tempête, votre rendement n’est pas impacté. En effet, même si la vigne ou le raisin ont subi la météo, l’exploitant continuera à payer son loyer.
  • Réglementation : nos G.F.V. sont agréés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

LE MOT DE L’EXPERT VITICOLE

En raison des tendances démographiques et climatologiques, la pression en faveur des Grands Vins français va s’accéler dans le monde.

Nos GFV en cours de commercialisation | Parts de GFV à vendre

Très peu de vignobles alsaciens sont gérés par un G.F.V. et les rares sont exploités par des familles. Nos experts en GFV situés en Alsace commercialisent actuellement 2 groupements fonciers viticoles :

  • Le GFV Crémant (Alsace)
  • Et le GFV Alsace Grand Cru (Alsace)

Généralement issu du cépage du pinot blanc, le crémant d’Alsace est le mousseux préféré des français après le Champagne. Son appellation est très rigoureusement contrôlée.

L’Alsace Grand Cru est également une appellation d’origine contrôlée. Elle concerne seulement certaines parcelles viticoles réunies sur 47 communes alsaciennes et profitant des meilleures expositions de la région. L’appellation Grand Cru requiert une méthode de production stricte.

GFV-Bordeaux-Pessas-Leognan-VIEUX-CHÂTEAU-GAUBERT-II Le vignoble du Bordeaux est situé sur tout le département de la Gironde et englobe plus de 500 communes. Les G.F.V. sont moins rares dans cette région qu’en Alsace. Ils produisent surtout les AOC Pomerol, Lussac-Saint Emilion, Pessac-Leognan, Margaux ou Haut-Médoc. 80% des vins sont rouges, issus des cépages cabernet sauvignon, cabernet franc et merlot. Nous avons sélectionné pour vous :

  1. Le GFV Saint Emilion (Bordeaux Lussac)
  2. Le GFV Margaux (Bordeaux)
  3. Le GFV La Prade (Pessac Leognan – Gironde)
En savoir plus sur les GFV Bordeaux.

Auxey-Duresses-Expert-vin-de-bourgogne Le vignoble de Bourgogne traverse les époques et les modes et demeure, à travers le monde, la référence en matière de vins d’exception. Y investir signifie s’inscrire dans une histoire plurimillénaire où excellence, plaisir et passion se mêlent au quotidien.

Nous avons sélectionné pour vous :

  1. Le GFV Brouilly
  2. Le GFV Auxey-Duresses
  3. Le GFV Chablis
En savoir plus sur les GFV Bourgogne.

GFV-Vallée-du-Rhone-ChateauNeuf-du-Pape Le vignoble du Rhône s’étend de Vienne à Valence et de Montélimar à Avignon, les vignes occupant les rives du fleuve. Les cépages principaux sont le Viognier pour le vin blanc et la Syrah pour le rouge.

Parmi la diversité des Appellations de la Vallée du Rhône, on citera les plus belles : Côte Rôtie, Crozes-Hermitage, Châteauneuf du Pape et Condrieu. Nous commercialisons actuellement dans la Vallée du Rhône les GFV suivants :

  • Le GFV Côte Rôtie
  • Le GFV Crozes Hermitage
En savoir plus sur les GFV Vallée du Rhône.

GFV-Champagne-Reims-France Dans cette région, on trouve peu de Groupements Fonciers Viticoles en cours de commercialisation.

Le Champagne étant un vin prestigieux et très demandé à l’international, les investisseurs en direct sont très nombreux. Les propriétaires de vignobles vendent ainsi très rarement leurs domaines aux GFV.

Avec le GFV La Côte des Blancs, nous vous proposons d’investir dans la Marne et de participer à la production du Chardonnay, seul cépage autorisé pour une AOC de Champagne.

En savoir plus sur les Groupements Viticoles En Champagne.

Groupement Foncier Viticole Bandol-ProvenceLe Côtes-de-Provence est un vignoble délimité sur seulement 20 000ha de Provence. Cet AOC concerne majoritairement le vin rosé, produit généralement à partir de Grenache, Mourvèdre, de Carignan et de Cabernet Sauvignon.

Actuellement, vous pouvez acquérir des parts du Groupement Foncier Viticole Les Apies.

Si vous préférez les vins rouges plus intenses, taniques et généreux, nous vous proposons d’investir dans le Groupement Viticole Pic Saint-Loup situé dans le Languedoc Roussillon, à 20 kilomètres de Montpellier. Ce vignoble tire son nom du pic qui le domine. Dans ce GFV, comme pour toutes les appellations Pic Saint-Loup, ne seront produits que du vin rouge et du vin rosé, à partir de trois principaux cépages : le grenache noir, le mourvèdre et la syrah.

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Définition et Fonctionnement d’un Groupement Foncier Viticole

Un G.F.V. est une société civile, encadrée par la loi n°701299 du 31 décembre 1970 et modifiée par la loi n°80502 du 4 juillet 1980. Elle est constituée par un nombre limité d’associés. Son objectif consiste à acquérir un ou plusieurs vignoble(s) afin d’en confier l’exploitation à un viticulteur via un bail à long terme de minimum 18 ans. L’exploitant agricole peut ainsi profiter du domaine viticole (terres, bâtiments,…) en contrepartie du paiement d’un loyer.

Les GFV sont présents dans toutes les régions viticoles de France. L’investisseur pourra sélectionner ses parts en fonction de ses préférences et de la notoriété du domaine.

Ce placement original permet ainsi de détenir indirectement une parcelle viticole et de profiter des loyers perçus et/ou de bouteilles de vin, au prorata de la somme investie. Il s’agit de l’un des rares investissements en France alliant plaisir, avantages fiscaux et un couple rendement/risque intéressant.

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QUESTIONS FRÉQUENTES SUR CE PLACEMENT QUI MONTE AUPRÈS DES ÉPARGNANTS FRANÇAIS ET EXPATRIÉS

Comment acquérir des parts ?
A la création du Groupement ou via le marché secondaire, le plus généralement en s’inscrivant sur liste d’attente compte tenu de la rareté de ce placement.
 
COMMENT REVENDRE SES PARTS DE GFV ?

GFV SECOND MARCHÉ

Il est possible de revendre ses parts de G.F.V. sur le marché secondaire. La question est de vendre au bon prix.

> Compte tenu de la rareté récurrente pour de nouveaux Groupements Viticoles en France, la vente de gré à gré entre particuliers ou via l’entremise d’un Professionnel fonctionne pafaitement bien.

> Par ailleurs, chaque année suite à l’Assemblée Générale, l’Associé reçoit un tarif indicatif de l’évolution du prix du foncier concernant l’Appellation. Ce tarif est élaboré en considérant les prix moyens des terres libres, constatés par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et Rural) tous les ans, présentés en avril chaque année. Une valeur actualisée de chaque propriété hors location et arrêtée de façon individuelle par la SAFER de la Région en novembre de chaque année.

Avant d’investir dans un G.F.V., il est judicieux de vérifier que le prix d’achat correspond bien aux prix de l’Appellation en question. Si ces informations sont absentes ou partielles dans la documentation du Groupement, nous vous invitons à prendre attache avec un Expert.

Cession des parts : GFV Capital Fixe VS Capital Variable

Il convient de distinguer 2 types de G.F.V. :

A. Le Groupement Foncier Viticole à capital fixe : l’Associé peut céder tout ou partie de ses parts, quand il le souhaite à condition de trouver un acquéreur et de régler des droits d’enregistrement (4,8 %).

B. Le Groupement Foncier Viticole à capital variable : L’Associé peut céder ses parts à tout moment s’il a trouvé une contrepartie; il alors peut céder ses parts sans droit d’enregistrement à payer.

Différences entre GFV (Groupements Fonciers Viticoles) et Foncières Viticoles

Vous avez deux possiblités pour investir dans la Vigne en France :

  1. Dans une Vigne en direct;
  2. ou via un véhicule d’investissement collectif, généralement administré par une Société de Gestion Agréée par le Régulateur.

Concernant cette dernière opportunité, il convient de distinguer le G.F.V et la Foncière Viticole. Si ces véhicules poursuivent le même objectif, ils diffèrent uniquement en matière de fiscalité.

Voici un tableau pour déceler les différences entre GFV (Groupements Fonciers Viticoles) et Foncières Viticoles :

 

  Groupement Foncier Viticole (GFV) Foncière Viticole
Réduction d’Impôt sur le Revenu (art. 199 Terdecies 0-A du C.G.I.) Un Groupement Foncier Viticole (ou G.F.V.) n’octroie pas de réduction d’ IR (Impôt sur le Revenu), sauf dans certains cas particuliers concernant la région Champagne.

La réduction d’IR est possible dès lors que l’activité de la Foncière Viticole est agricole, ce qui est parfois le cas. Ainsi :

Réduction d’Impôt sur le revenu de 25% du montant investi dans la Foncière Viticole, dans la limite d’une souscription de 50000 € pour un célibataire et de 100000 € pour un couple, c’est à dire une réduction fiscale de 9000 € et 18000 € respectivement. 

Cette défiscalition entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10000 €.

En contrepartie, les Actions de la Foncière Viticole sont bloquées durant une durée minimale comprise entre 5 ans et demi et 7 ans, sous réserve du marché secondaire des Actions.

Abattement sur les droits de Transmission (art. 793 du C.G.I.)

Dès lors que le G.F.V. concède un bail long terme à un exploitant, il est possible de profiter de ce dispositif fiscal :

Abattement de 75% des droits fiscaux en cas de transmission (donation ou succession) jusque 300 000 euros, puis de 50% au delà, sans limite de montant.

Cet abattement s’applique sur la valeur des actifs viticoles (dit autrement la trésorerie est exclue de la base de calcul).

En contrepartie, les parts du G.F.V. se doivent d’être détenues 2 ans avant la transmission, puis être conservées minimum 5 ans par les héritiers ou donataires.

Dispositif qui fonctionne sans condition de lignée.

L’abattement sur les transmissions fonctionne uniquement concernant la détention de vignes en direct ou via un Groupement Foncier Viticole.

La Foncière Viticole étant une Société Anonyme n’en bénéficient hélas pas.

Quels sont les différents frais ?
  • Frais d’entrée : environ 7/ 8%.
  • Frais de gestion : environ 3% par an.
  • Frais de cession concernant un GFV à capital fixe : 4,8% de Droits d’Enregistrement.
  • Frais de cession concernant un GFV à capital variable : aucun frais.
Est-il possible d'obtenir des bouteilles à tarif préférentiel plutôt qu'un revenu annuel ?
  • Si l’Associé opte pour une rémunération sous forme de bouteilles de vin, celles-ci sont valorisées au prix de production (décote de 25 % à 60 % par rapport au tarif commercial).
  • Si l’Associé décide par ailleurs de percevoir ses dividendes en numéraire, il peut acheter le vin issu de son Groupement à un tarif propriétaire. Le nombre de bouteilles dépend du montant de son investissement.

Fiscalité applicable lors de votre investissement viticole

Fiscalité de vos revenus

> Les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Vous pourrez ainsi profiter du régime du micro-foncier (option 1) en ne déclarant que 70% des montants perçus chaque année. Cela n’est toutefois possible que si vos revenus fonciers annuels n’excèdent pas 15 000€.

> Vous aurez également la possibilité d’opter pour le régime réel (opcion 2) en déduisant les charges liées au groupement : frais de gestion, impôts fonciers, mais aussi vos intérêts annuels si vous effectuez votre investissement à crédit.

Les charges sont comptabilisées par la société de gestion du GFV et indiquées à leurs associés tous les ans pour leur déclaration d’impôts.

Attention : une fois que vous avez opté auprès de l’Administration Fiscale pour le régime réel, aucun retour en arrière vers le micro-foncier ne sera possible avant 3 ans.

Quelle imposition en cas de revente ?

Si vous souhaitez revendre vos parts de GFV, il faudra déclarer la plus-value générée. Cette dernière est encadrée par le régime des plus-values immobilières et non mobilières.

Ainsi, vous bénéficierez d’une exonération totale d’impôt au bout de 30 années de détention des parts. Cette exonération totale est également permise si le montant de vente de vos parts représentait moins de 15 000€.

Pour les autres cas, vous bénéficiez d’un abattement progressif sur le montant de la plus-value à déclarer en fonction du nombre d’années de détention. Ainsi, plus vous détenez vos parts de G.F.V. longtemps, moins l’assiette taxable de vos plus-values de cession sera élevée. L’impôt sur cette base taxable est de 19% au terme du prélèvement libératoire et de 17,2% pour les prélèvements sociaux, soit un total de 36.2%.

Bon à savoir : si le montant de la cession est inférieur à 15.000 euros (articles 150A bis à 150VH du CGI), la vente des parts n’est pas assujettie à l’impôt sur les plus-values.

En cas de succession ou de donation

Vous avez la possibilité de donner vos parts directement à vos enfants ou à un tiers pour anticiper votre transmission.

De même, en cas de décès, les parts ne seront pas liquidées mais transmises directement à vos héritiers qui deviendront à leur tour associés du groupement foncier viticole.

Les droits de mutation en cas de donation ou de succession seront peu élevés.

En effet, les héritiers ou donataires bénéficieront d’une exonération partielle de 75% sur la valeur des parts reçues n’excédant pas 101 897€, puis de 50% au-delà.

Cet avantage fiscal s’inscrit toutefois dans une logique de continuité. Ainsi, les parts de G.F.V. doivent être détenues au moins pendant 2 ans avant d’être transmises et l’héritier ou le donataire devra les conserver à son tour pendant un minimum de 5 années. Si conditions ne sont pas respectées, l’Administration Fiscale effectuera un rattrapage. A noter qu’il n’y a pas d’obligation de détention de 2 ans pour le donateur ou le défunt si les parts ont été souscrites à la constitution du G.F.V. ou lors d’une augmentation de capital. Les parts de groupement foncier viticole sont ainsi un véritable outil pour optimiser votre transmission.

Impôt sur la fortune immobilière - IFI

La détention de parts de groupement foncier viticole (GFV) doit être déclarée pour le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) depuis le 1er janvier 2018.

Si vous êtes éligible au paiement de l’IFI, vous ne serez toutefois pas imposé à 100% sur la valeur de vos parts de G.F.V.

L’exonération sera la même que celle prévue pour les donations et successions, à savoir un abattement de 75% de la valeur des parts allant jusqu’à 101 897€ puis 50% au-delà.

Il faudra réunir trois conditions pour en profiter :

  1.  Le bail devra répondre à la définition du code rural et de la pêche maritime et être conclu pour une durée minimale de 18 ans.
  2. Les parts doivent être détenues depuis au moins 2 ans par le contribuable.
  3. Les statuts du GFV doivent prévoir l’interdiction aux associés l’exploitation en faire valoir-direct.

Que dit la Presse Spécialisée au sujet de ce placement ?

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QUI SOMMES-NOUS ?

Un réseau d’Indépendants, Conseillers en Gestion de Patrimoine (CGP) spécialisés dans la commercialisation de parts de Groupements Fonciers Viticoles en ligne ou RDV physiques.

Implantés partout en France, nous représentons ainsi les belles régions viticoles françaises.

En tant que Gestionnaires de Patrimoine, nous répondons à vos besoins dans une logique de diversification patrimoniale, d’optimisation de vos revenus & de votre fiscalité et de préparation à la transmission.

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