INVESTIR DANS UN GFV

Soyons clairs : aucun investisseur depuis des décennies ne vient chercher une forte rentabilité à travers cet investissement. Les raisons d’investir sont autres : terroir, écologie, lien social-fraternel avec le vigneron et les autres associés, plaisir de déguster ‘son’ vin, l’art de vivre à la française (patriotisme).

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Quel rendement si option pour la dotation en numéraire (cash) ?

Le rendement moyen est de 1,8 – 2% par an si option pour le Numéraire (cash).

Il repose sur la capacité du vigneron à générer de la valeur en commercialisant un vin de qualité. Cela lui permet de payer le fermage (qu’il doit quoi qu’il arrive) au Groupement dont vous êtes actionnaire aux côtés d’autres épargnants.

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Opter pour la dotation en nature (bouteilles) permet de multiplier son rendement

La plupart des investisseurs optent chaque année pour la dotation en nature : des bouteilles de vin.

Dans ce cas, le ‘rendement’ augmente à +4,5% par an étant donné que le porteur de part obtient des bouteilles à un tarif préférentiel VS un prix public 3 voire 4 fois plus élevé en pratique. 90% de nos clients choisissent de recevoir des bouteilles plutôt que du cash.

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Fort potentiel de plus-value lié au foncier

Le foncier se revalorise à long terme. Une poche de plus-value considérable réside ici. Néanmoins, la proportion d’investisseurs revendant leurs parts de GV est quasi nulle.

• Gestion quotidienne du GFV assurée par l’équipe du Monteur d’Opération, ce qui libère l’investisseur de toute contrainte.
• Bail rural à long terme de 18 ans minimum, transférable en dehors du cadre familial, confié à un viticulteur.
• Le GFV n’est pas exploitant et ne possède pas de bâtiments, de sorte qu’il n’y ait pas pour les associés la charge d’éventuels travaux de réfection.
• Les revenus du GFV proviennent du fermage, déterminé annuellement par arrêté préfectoral.
• Communication annuelle aux Associés d’un rapport de gestion complet ainsi que des détails sur l’évolution de l’investissement et le montant du revenu à déclarer.
• Revalorisation des parts du GFV en fonction de l’évolution du prix du foncier de l’Appellation, tous les 3 ans par décision prise en Assemblée Générale.

GFV SECOND MARCHÉ

Il est possible de revendre ses parts de G.F.V. sur le marché secondaire. La question est de vendre au bon prix.

> Compte tenu de la rareté récurrente pour de nouveaux Groupements Viticoles en France, la vente de gré à gré entre particuliers ou via l’entremise d’un Professionnel fonctionne pafaitement bien.

> Par ailleurs, chaque année suite à l’Assemblée Générale, l’Associé reçoit un tarif indicatif de l’évolution du prix du foncier concernant l’Appellation. Ce tarif est élaboré en considérant les prix moyens des terres libres, constatés par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) tous les ans, présentés en avril chaque année.

Une valeur actualisée de chaque Propriété hors location et arrêtée de façon individuelle par la SAFER de la Région en novembre de chaque année.

Avant d’investir dans un G.F.V., il est judicieux de vérifier que le prix d’achat correspond bien aux prix de l’Appellation en question. Si ces informations sont absentes ou partielles dans la documentation du Groupement, nous vous invitons à prendre attache avec un Expert.

Le prix de cession des parts est fixé tous les trois ans en assemblée générale. Il est revalorisé en fonction de l’évolution du prix du foncier indiqué par la SAFER.

Un pacte de préférence est accordé au fermier et le rend ainsi prioritaire pour le rachat des parts sauf en cas de cession entre conjoints, ascendants et descendants.

Il convient de distinguer 2 types de G.F.V. :

A. Le Groupement Foncier Viticole à capital fixe : l’Associé peut céder tout ou partie de ses parts quand il le souhaite à condition de trouver un acquéreur et de régler les Droits d’Enregistrement (4,8 %).

B. Le Groupement Foncier Viticole à capital variable : L’Associé peut céder ses parts à tout moment s’il a trouvé une contrepartie; il peut alors céder ses parts sans Droit d’Enregistrement à payer.

1. Dans une Vigne en direct;
2. ou via un véhicule d’investissement collectif, généralement administré par une Société de Gestion Agréée par le Régulateur.

Concernant cette dernière opportunité, il convient de distinguer le G.F.V et la Foncière Viticole. Si ces véhicules poursuivent le même objectif, ils diffèrent uniquement en matière de fiscalité.

Voici un tableau pour déceler les différences entre GFV (Groupements Fonciers Viticoles) et Foncières Viticoles :

• Frais d’entrée : environ 10%.
• Frais de gestion : environ 3% par an concernant certains GFV ou Forfait annuel d’environ 2000€.
• Frais de cession concernant un GFV à capital fixe : 4,8% de Droits d’Enregistrement.
• Frais de cession concernant un GFV à capital variable : aucun frais.

• Si l’Associé opte pour une rémunération sous forme de bouteilles de vin (Dotation en nature), celles-ci sont valorisées au prix de production (décote de 25 % à 60 % par rapport au tarif commercial).
• Si l’Associé décide par ailleurs de percevoir ses dividendes en numéraire (Espèces), il peut acheter le vin issu de son Groupement à un tarif propriétaire. Le nombre de bouteilles dépend du montant de son investissement.

Sur une échelle de 0 à 100 qualifiant la rareté du placement, il est pertinent d’indiquer que le GFV se situe à 90%.

Si quelques Groupements sont parfois plus longs à commercialiser, dans l’ensemble on peut affirmer que ce placement trouve facilement des investisseurs.

Quels sont les fondements expliquant la rareté des Groupements Viticoles selon nous ?

A. Le nombre d’Associés est généralement limité à 150 (afin de respecter la législation en matière de Placement faisant appel public à l’épargne). Certains Monteurs d’Opérations réduisent davantage le nombre de souscripteurs, à 70 voire 50 seulement, afin de créer une atmosphère intimiste de proximité entre les Associés.

B. Le GFV est méconnu. Cette méconnaissance génère une forme de rareté passive. Longtemps distribué via quelques seuls réseaux bancaires (via les banques privées), le placement ne s’est pas vraiment démocratisé auprès du grand public. Mais cela est en train de changer plus rapidement que nous écrivons ces lignes; notamment auprès des jeunes générations nées dans les années 90’s qui y trouvent ‘un sens’. Les GFV sont désormais bien identifiés par les Conseillers en Gestion de Patrimoine qui les proposent à leurs clients; Internet permet par ailleurs d’obtenir une information plus facilement.

C. La mondialisation attire des acheteurs étrangers prêts à investir dans les Domaines français les plus prestigieux. Cela fait monter les prix et assèche les opportunités de constituer de nouveaux Groupements.

D. Les Groupements visant les Domaines les plus prestigieux sont incroyablement recherchés. 75 parts d’un GFV en Bourgogne ont été commercialisées en moins de 4 heures par exemple; Alors même que le nombre de parts commercialisables par Conseiller Patrimonial était limité à deux seulement et que le ticket pour une part était de 55000 euros.

Risque en capital

Le GFV ne propose aucune garantie de capital. La responsabilité de l’investisseur n’est pas limitée à la valeur de sa contribution. La valeur du foncier peut varier en fonction de divers paramètres tels que le marché des vins, la renommée de l’appellation, les conditions climatiques, etc.

Responsabilité des associés

les associés sont tenus responsables des éventuelles dettes du groupement, chacun en fonction de la proportion des parts qu’il détient (généralement, les GFV créés par Bacchus Conseil ne sont pas endettés).

Risque de liquidité

la liquidité dépend des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la gérance.

Risque relatif au fermage

le montant du fermage est soumis aux variations de l’arrêté préfectoral annuel, qui peut augmenter ou diminuer chaque année.

Risque d’impayé

le montant du fermage payé par le fermier peut faire l’objet d’un risque d’impayé.

• Classification : GFV
• Zone Géographique : France
• Classification MIF/RISQUE : 6/7 (élevé)
• Durée de placement : 8 à 10 ans
• Prix de la part : Selon les GFV, commissions d’opération incluses.
• Souscription initiale minimale : 1 à 2 parts selon les GFV.
• Commission de commercialisation : De 8 à 15% HT ou TTC de la valeur de la part, incluses dans le prix de la part et reversée par le GFV à la Société de Gestion.
• Commission de la gestion annuelle : Un forfait est validé par le fermier allant de 750 à 2500€ selon le suivi effectué par la Société de Gestion.
• Droit d’enregistrement : 5% du prix des parts pour un minimum de 25€ et un maximum de 125€ (taux en vigueur à la date effective de cession).

POINT DE VIGILANCE

La rentabilité de l’investissement ne peut s’apprécier qu’au terme de l’investissement qui ne bénéficie ni d’une garantie du capital ni d’une garantie de la performance.

– La qualité d’associé du GFV subséquente à la souscription des parts le rend indéfiniment (mais non solidairement) responsable, à l’égard des tiers, du passif principalement lié aux frais de gestion et aux impôts fonciers du GFV à proportion de sa quote-part dans le capital social de celui-ci.

A ce titre, ses pertes pourraient être supérieures au montant de son investissement. Il est toutefois précisé que les terres seront acquises sans financement externe, bancaire ou autre, qu’aucun endettement n’est prévu pour l’exercice de l’activité du GFV.

– Le versement des dividendes potentiels sous forme de bouteilles n’est pas garanti et peut être inférieur aux objectifs annoncés en termes qualitatifs ou quantitatifs.

– La performance du GFV peut être impactée et/ou les dividendes réduits notamment en cas de survenance de charges de fonctionnement supplémentaires résultant par exemple d’évolutions règlementaires et fiscales applicables à la SCI et aux actifs qu’elle détient.

Les parts de GFV sont exposées aux principaux risques suivants :

– Principaux risque de marché : Risque de baisse des prix du foncier viticole en général, et de celui des parcelles acquises en particulier.

– Risque de baisse de loyer, calculé sur la base du prix de la denrée fixé annuellement par arrêté préfectoral.

– Principaux risques de crédit et de contrepartie :

– Risque de défaut de paiement du locataire

– Risque que le locataire cède son bail avant son échéance : le bail comporte une clause de cessibilité au bénéfice du locataire. En cas d’exercice de cette faculté par le locataire, le gérant consulterait les associés sur les conditions de poursuite du bail ou sur les conditions de clôture anticipée de l’opération : le délai et le prix de vente des actifs ne sont pas garantis.

– Principaux risques de liquidité : La liquidité des parts n’est pas garantie. Le gérant ne garantit pas le rachat ou la vente des parts. La sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie.