Investir dans une parcelle de vigne
Devenir propriétaire en direct à partir de 100 000€
Il y a plusieurs façons d’investir dans la vigne, comme prendre des parts dans une société détenant du foncier, mais aussi, et si vous en avez la possibilité financière, en faisant l’acquisition d’une parcelle propre où vous serez l’unique propriétaire et aurez comme seul interlocuteur et associé, le vigneron exploitant.
C’est une aventure extraordinaire, réservée à des passionnés, qui nécessite un investissement plus important, mais mieux valorisé, présentant des avantages patrimoniaux plus nombreux et affichant une liquidité plus importante.
Pourquoi et comment acquérir une parcelle de vigne en direct ?
Les vignerons qui cèdent du foncier viticole le font pour collecter des capitaux dont ils ont besoin pour des travaux, de cuverie par exemple, ou encore, faire face au règlement de droits de succession importants.
Le cédant, qui se résigne à vendre une parcelle, ne le fait que si le nouveau propriétaire le reprend comme exploitant avec un bail à long terme, et de ce fait, recherche davantage un partenaire économique plutôt qu’un simple investisseur.
Nous sommes là dans une sorte de collaboration professionnelle où le vigneron va immerger son propriétaire dans le monde fantastique de la vigne et du vin.
Le Conseiller en Investissements Viticoles est qualifié pour mettre en relation des vignerons souhaitant vendre avec des particuliers voulant investir, afin d’organiser la transaction et effectuer toutes les démarches nécessaires à la bonne fin de l’opération et la satisfaction des deux parties.
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Dans quelle région viticole est- il préférable d’investir ?
Toutes les régions sont éligibles à l’achat de parcelle de vigne en direct mais une seule se détache de l’ensemble, pour des critères ou des exceptions qui sont de vraies opportunités pour les candidats à l’acquisition :
La prestigieuse région champenoise qui compte une surface de 34 300 ha comprenant 5 grands secteurs ( Montagne de Reims, Vallée de la Marne, Côte des Blancs, Côte Sézannaise et Côte des Bar ).
Cette appellation, très encadrée, ne possède qu’un seul syndicat qui représente l’ensemble des acteurs de la filière et qui organise et règlemente l’exploitation des surfaces, la quantité de raisins vendangés chaque année pour seulement remplacer les bouteilles vendues l’année précédente, afin de prévenir une surproduction, le système de réserve représentant pratiquement une récolte d’avance, et une façon culturale environnementale qui engage toute la filière pour un produit toujours plus qualitatif.
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Les clés pour réussir son investissement dans une parcelle viticole
Le succès de l’investissement repose sur trois principes essentiels :
1. Tout d’abord la parcelle de vigne doit être acquise alors qu’elle est déjà exploitée par le vigneron. Cela permet à l’acheteur de bénéficier d’une décote de 15 à 20 % sur le prix, ce qui représente un achat à bon compte et porteur de plus-value future.
2. Ensuite le bail doit prendre la forme d’un contrat de métayage au tiers franc nature qui permet à l’investisseur de percevoir l’un des meilleurs revenus annuels, qui pourra bénéficier d’un abattement de 87% sur son montant imposable.
3. Enfin le bail doit avoir une durée minimum de 18 ans pour activer des abattements très importants en cas de donation ou de succession, de l’ordre de 50 à 75 % suivant la valeur de la parcelle.
Pour illustrer le propos, ce type de collaboration entre le vigneron et le propriétaire permet à ce dernier d’être au plus proche de l’exploitation pour pouvoir en apprécier la qualité et profiter des fruits aussi bien en numéraire qu’en bouteilles mais aussi de faire de lui, propriétaire-investisseur, un propriétaire co-exploitant, reconnu par le Comité interprofessionnel des Vins de Champagne.
Investir en région champenoise
Ticket d’investissement inférieur à 50 000€ ?
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Trois sources pour générer de la valeur
La rentabilité globale issu de l’investissement dans une parcelle de vigne est composé de trois sources complémentaires :
- Revenu annuel qui est la rémunération du contrat de bail,
- Valorisation du foncier dans le temps,
- Économie dégagée sur le plan patrimonial procuré par les abattements en matière de succession.
Le choix d’un secteur en particulier et du montant investi dépendra des objectifs poursuivis par l’investisseur.
Sur la Côte des Blancs à Vertus, secteur le plus recherché en champagne, le prix d’un hectare avoisine 1,7 million € alors que sur des secteurs avec une notoriété moindre comme la Côte des Bar dans le sud de la Champagne, le prix d’un hectare est plutôt autour de 1 million €.
La valorisation sera meilleure sur la Côte des Blancs mais le revenu sera proportionnellement plus faible, et les avantages fiscaux identiques.
Si vous deviez investir à Paris le feriez-vous dans un arrondissement le plus cher déjà surcoté ou le feriez-vous dans un autre arrondissement en devenir à un prix plus abordable.
On dit que Paris intra- muros restera toujours Paris et la Champagne, elle aussi, tous secteurs confondus, restera la Champagne.
N’oublions pas le facteur le plus important qu’est le vigneron, car c’est lui qui, à travers sa façon culturale et l’élaboration de ses vins, fera la valeur du foncier et le plaisir de l’investisseur, quel que soit le secteur.
Ainsi donc la meilleure façon d’investir, c’est de le faire suivant ses moyens et peut être si possible, sur plusieurs secteurs pour ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
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Exemple d’investissement dans une parcelle de vigne environ 100 000€
CARACTÉRISTIQUES : PARCELLE DE VIGNE EN DIRECT CHAMPAGNE CÔTE DES BAR
- Foncier viticole « AOP Champagne » loué à long terme.
- Acquisition en direct de 10 ares minimum soit 1000 m2
- Exonération de 75% de la valeur vénale en cas de succession ou de donation jusqu’à 300 000 € et 50% au-delà.
- Contrat de métayage au tiers franc nature procurant au propriétaire un tiers de la récolte en raisins représentant un revenu sous forme de numéraire ou de bouteilles de champagne, pour un rendement de 2 à 4% (à titre indicatif).
- Existence d’un marché secondaire. Possibilité de revente à tout moment.
- Transaction supervisée par la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) pour le maintien de l’exploitant.
- Les honoraires d’intermédiation de 5% HT soit 6% TTC couvrent la recherche et l’expertise de la parcelle, la sélection du vigneron-exploitant, la préparation et l’organisation de la transaction entre le géomètre, la SAFER et le Notaire. Accompagnement de l’acquéreur jusqu’à la signature de l’acte authentique pour une transaction clés en main. Formalités d’immatriculation à la Chambre d’agriculture et au CIVC (Comité Interprofessionnel du Vin de Champagne) en tant que propriétaire bailleur. Suivi de l’exploitation et des déclarations de récolte. Les frais de l’acte notarié sont, à titre indicatif, de 7,50 % du prix net vendeur.
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Exemple parcelle vigne champenoise environ 100 000€
Acquisition d’une parcelle de 10 ares louée à long terme sur la base de 850 000 €/HA.
Prix net vendeur 85 000 €
Honoraires d’intermédiation 5100 €
Frais d’acte arrondis 6 375 €
Prix de vente à titre indicatif 96 475 €
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Investir avec GroupementFoncierViticole.com
C’est s’assurer un accompagnement sérieux et professionnel dans la recherche de la parcelle et la sélection du vigneron, l’organisation de la transaction en relation avec le notaire et le suivi de l’exploitation.
La visite de la parcelle et la rencontre du vigneron sont des préalables fondamentaux à une transaction réussie et une exploitation heureuse agrémentée d’une rémunération annuelle en numéraire ou en bouteilles.
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
