FRANCE VALLEY
Monteur d’Opérations Foncières depuis 2014 partenaire de notre Cabinet
Investir dans le foncier viticole champenois avec France Valley permet de participer à la préservation d’un patrimoine unique inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, tout en bénéficiant d’un actif tangible, décorrélé des marchés financiers.
Toutefois, cet investissement de niche reste soumis à des risques élevés (perte en capital, aléas climatiques, dépendance au marché du raisin) qui nécessitent une analyse approfondie et un conseil adapté.
Présentation du Monteur d’Opération : FRANCE VALLEY
France Valley est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF, spécialisée dans les investissements fonciers agricoles, viticoles et forestiers.
Avec plus de 4,8 milliards d’euros d’actifs sous gestion, elle s’appuie sur une double expertise financière et environnementale.
Engagée en faveur du développement durable, France Valley privilégie des investissements responsables, alliant performance économique et préservation de la biodiversité.
Elle accompagne plus de 20 000 investisseurs privés et institutionnels dans la diversification et la valorisation de leur patrimoine foncier.
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Envie d’investir dans un GFV
Comparaison entre GFV Champenois et Foncière Champenoise
France Valley s’est imposée comme un acteur incontournable de l’investissement foncier, notamment dans le domaine forestier et viticole.
En Champagne, cette société de gestion propose deux types de véhicules d’investissement permettant aux particuliers de participer à la valorisation du prestigieux terroir champenois :
- GFV Champenois France Valley
- Foncière Champenoise France Valley
Ces deux solutions présentent des différences notables en matière de structure juridique, de fiscalité, de liquidité et de stratégie de valorisation.
GFV Champenois France Valley
Le GFV (Groupement Foncier Viticole) est une société civile qui détient des parcelles viticoles louées à des exploitants, via un bail à métayage.
Ce bail prévoit que le GFV perçoive un tiers des récoltes, qu’il revend aux négociants.
Ce modèle assure une gestion relativement simple, avec une mutualisation des risques liés aux conditions de marché ou aux aléas climatiques.
L’objectif du GFV est de constituer un patrimoine foncier stable et transmissible, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment en matière de transmission.
Foncière Champenoise France Valley
La Foncière Champenoise est une Société Anonyme à Conseil d’Administration, proposant aux investisseurs de souscrire des actions de cette société.
Comme le GFV, elle acquiert des vignes en Champagne, louées via un bail à métayage.
Elle perçoit également un tiers des récoltes qu’elle revend, mais contrairement au GFV, la foncière peut diversifier davantage son portefeuille foncier sur l’ensemble de la Champagne.
La structure juridique en SA offre plus de flexibilité, mais moins d’avantages successoraux.
Points communs
Stratégie d’investissement
Les deux véhicules partagent une stratégie similaire, axée sur l’acquisition de parcelles de vignes louées à des exploitants indépendants, afin de préserver la viticulture familiale champenoise.
France Valley sélectionne des parcelles certifiées ou en voie de certification environnementale (HVE, VDC, AB), ce qui permet de répondre aux exigences croissantes des investisseurs en matière d’ESG.
Nature des revenus
Dans les deux cas, les revenus proviennent de la revente du tiers de la récolte perçu en nature dans le cadre du bail à métayage.
Ce modèle offre une protection partielle contre les défauts de paiement, car le fermage est payé en raisins, non en numéraire.
Engagement environnemental
France Valley applique une politique ESG rigoureuse, avec une préférence pour les vignes certifiées et une gestion raisonnée visant à préserver les ressources naturelles et la biodiversité.
Différences majeures
Structure juridique et gouvernance
- Le GFV Champenois est une société civile, ce qui implique une responsabilité illimitée des associés sur les dettes du GFV. Ce point peut être un frein pour certains investisseurs prudents.
- La Foncière Champenoise, quant à elle, est une Société Anonyme, où la responsabilité des actionnaires est limitée à leur apport.
Liquidité
- Dans le GFV, la liquidité est limitée. Il n’existe pas de marché secondaire organisé, et les cessions doivent être compensées par de nouvelles souscriptions, rendant la sortie incertaine.
- La Foncière Champenoise dispose d’un mécanisme de retrait/souscription, où la société de gestion organise la rencontre entre acheteurs et vendeurs, facilitant (sans garantie) une certaine liquidité.
Fiscalité
| Avantage fiscal | GFV Champenois | Foncière Champenoise |
| Réduction d’IR | 18% (plafond 50 000 € / 100 000 €) | 18% (plafond identique) |
| Exonération IFI | Oui (si moins de 10% détenu) | Oui (mêmes conditions) |
| Transmission | Abattement de 75% (jusqu’à 300 000 €) | Aucun avantage spécifique |
Le GFV bénéficie d’un avantage majeur en matière de transmission : un abattement de 75% des droits de succession (jusqu’à 300 000 €), ce qui le rend attractif pour organiser la transmission du patrimoine.
Risques spécifiques
Responsabilité illimitée dans le GFV
Dans un GFV, les associés sont indéfiniment responsables des dettes du GFV, ce qui constitue un risque supplémentaire par rapport à la foncière, où la responsabilité est limitée au montant investi.
Durée et horizon de placement
- Le GFV est conçu pour une durée de vie de 20 ans environ, avec une stratégie de liquidation progressive des vignes à l’approche de l’échéance.
- La Foncière Champenoise a une durée de vie potentiellement illimitée (99 ans maximum), ce qui en fait un véhicule patrimonial de très long terme.
Accessibilité
GFV Champenois
Souscription minimum de 300 parts, soit un ticket d’entrée relativement élevé.
Foncière Champenoise
Ticket d’entrée potentiellement plus accessible, avec une souscription minimale fixée en fonction des campagnes.
Tableau comparatif
Voici quelques-uns des crières de comparaison entre la Foncière et le GFV :
| Critère | GFV Champenois | Foncière Champenoise |
| Structure juridique | Société Civile | Société Anonyme |
| Responsabilité | Illimitée | Limitée aux apports |
| Fiscalité IR | Réduction 18% | Réduction 18% |
| Fiscalité IFI | Exonération (sous conditions) | Exonération (sous conditions) |
| Transmission | Abattement 75% jusqu’à 300 000 € | Pas d’avantage spécifique |
| Durée de vie | Environ 20 ans | Jusqu’à 99 ans |
| Liquidité | Faible, dépend des nouvelles souscriptions | Retrait/souscription organisé (mais non garanti) |
| Source de revenus | Revente du tiers de la récolte | Revente du tiers de la récolte |
| Certificats environnementaux | HVE, VDC, AB | HVE, VDC, AB |
| Objectif | Valorisation foncière et revenus agricoles | Valorisation foncière et revenus agricoles |
| Ticket d’entrée | 300 parts minimum | Variable selon campagnes |
| Type d’investisseur | Privé averti | Privé ou institutionnel |
| Fiscalité succession | Avantage 75% sur 300 000 € | Aucun |
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