Comparatif entre deux placements « terroir » : GFV (Vignes) et GFF (Forêts)

Les Groupements Fonciers Viticoles (GFV)

Le plaisir comme principal moteur d’investissement. Oui, cela est possible. Ce placement atypique est de plus en plus apprécié par les investisseurs souhaitant allier plaisir, rendement, avantages fiscaux et diversification du patrimoine. Il permet aussi de sauvegarder une tradition emblématique de notre pays.

Les GFV ont beau être présents dans la plupart des AOC de notre territoire, ils restent rares et recherchés.

Comment fonctionne un Groupement Foncier Viticole ?

Investir dans un GFV consiste à acheter des parts d’un domaine viticole. L’exploitation du domaine est laissée à un vigneron professionnel via un bail à long terme. La gestion du Groupement est assurée par une Société de Gestion spécialisée (Le Monteur d’Opération).

L’investisseur devient donc propriétaire d’une partie du vignoble.

> Les Revenus

Comme tout investissement financier, les GFV donne la possibilité aux Associés d’obtenir des dividendes annuels calculés en fonction du fermage du Domaine.

En général, les rendements oscillent entre 1 et 4,5%. Chaque Associé à la possibilité de choisir le type de rémunération qu’il souhaite.

• L’associé peut choisir des revenus numéraires (du ‘cash’ : rendement de 1 à 2,5%) ou
• une rémunération en nature (des bouteilles : rendement de 4 à 5,75%).

Il est donc aisé de comprendre qu’il s’agit avant tout d’un investissement motivé par le plaisir. Obtenir une dotation en bouteilles de vin permet aux amateurs passionnés de se constituer une cave mais aussi de préserver un savoir-faire qui nous est cher.

> La revalorisation des parts

Lorsque vous possédez des parts de GFV vous devenez actionnaire. Celles-ci peuvent prendre de la valeur au fil du temps. Les parts d’un GFV sont revalorisées tous les 3 ans en fonction du fermage. Cela laisse entrevoir la perspective de réaliser un bénéfice au moment de la cession des parts.

> La fiscalité

Lors d’un investissement il ne faut pas oublier de prendre en compte la fiscalité car celle-ci peut grandement impacter le rendement. Toutefois, il ne faut pas que la fiscalité soit déclencheur de l’envie d’investir dans ce genre placement.

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Les revenus fonciers

Comme tout associés détenant des parts, des dividendes seront perçus chaque année par prorata du nombre de part détenues. Ces dividendes sont soumis à l’impôt sur le revenu c’est-à-dire qu’il s’agit de votre taux marginal d’imposition habituel mais 2 types de régime coexiste :

1. Le régime micro-foncier : il s’agit du régime commun pour toutes les personnes percevant moins de 15000€ brut / an de revenu foncier. Ces revenus bénéficient d’un abattement de 30%.
2. Le régime réel : Avec ce régime il est possible de déduire des impôts différents types de charges. Ce régime est réellement avantageux lorsque les charges représentent 30% des loyers perçus.

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Revenus financiers

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Plus-value immobilière

Comme dit précédemment, toutes les parts de GFV peuvent être revalorisées. Cela veut dire qu’au moment de la cession de vos parts, un bénéfice est possible. Il s’agit d’une plus-value immobilière et, est donc soumis au régime des plus-value immobilière.

L’imposition actuel sur ce genre de plus-value est de 36,2 % (19% de prélèvement libératoires et 17,2% de prélèvements sociaux). Il est toutefois possible de bénéficier d’abattement en fonction de la durée de détention des parts :

Concernant les impôts

• • 6% de la valeur de la part / an de la 6ème à la 21ème année
  • 4% de la valeur de la part / an pour la 22ème année
  • Exonération à partir de la 23ème année

Concernant les prélèvements sociaux

• • 1,65% de la valeur de la part / an de la 6ème à la 21ème année
  • 1,60% / an la 22ème année
  • 9% /an au-delà
  • Exonération à partir de 30 années de possession.

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Impôt sur la fortune immobilière ( IFI )

Toutes les personnes possédant un patrimoine immobilier de 1,3 millions d’euros ou pus sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.

Investir en groupement foncier viticole permet de bénéficier d’un abattement de 75% de la valeur des parts dans la limité de 101 897 euros investis. Au-delà de cette somme, l’abattement prévu est de 50%.

Pour bénéficier de cet avantage en matière d’IFI, l’investisseur doit détenir ses parts au moins deux ans.

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Fiscalité succession

Un des avantages des Groupements Fonciers viticoles est d’être un formidable outil de transmission du patrimoine.

En effet, les parts de GFV donnent le droit à une exonération partielles des droits de donation et de succession.

Dans la limite de 300 000 euros, une exonération de 75% de la valeur des parts et 50% au-delà de ce montant.

Pour bénéficier de cet abattement, deux conditions doivent être remplies :

• Détention les parts depuis au moins deux ans ;
• Les héritiers, légataires ou donataires doivent, quant à eux, conserver leurs parts au moins cinq ans à compter de la transmission à titre gratuit.

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Réduction d’Impôt sur le revenu à la souscription

Dans certain cas, les GFV peuvent permettre de bénéficier de réduction d’impôt sur le revenu lors de la souscription.

Une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 25% de la valeur des parts est prévu (dans la limite d’un investissement de 50 000 euros pour une personne célibataire et d’un investissement de 100 000 euros pour un couple).

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)

Un Groupement Foncier Forestier (GFF) est une Société civile ayant pour objet :

 » La constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers, et généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher à cet objet ou en dérivant normalement, pourvu que ces opérations ne modifient pas le caractère civil du groupement. En particulier, la transformation des produits forestiers qui ne constituerait pas un prolongement normal de l’activité agricole ne peut être pratiquée par le groupement « .

(Article L241-3 du Code Forestier).

Fonctionnement du placement en forêts françaises

Lors d’un investissement, une personne physique achète des parts de la Société Civile et devient donc actionnaire. Cette Société Civile est propriétaire et exploite un nombre restreint de massifs forestiers en France.

La gestion de la Société est laissée à un gérant (ou des gérants) pouvant aussi bien être des personnes physiques qu’une personne morale (Société de Gestion par exemple).

Les différents revenus générés par le Groupement Forestier proviennent des loyers de chasse / pêche et surtout de la coupe du bois.

Comme tout investissement, détenir des parts de GFF va vous permettre de percevoir des dividendes de manière annuelle. Les rendements de GFF sont plutôt stables et réguliers.

Le rendement moyen se situe entre 1% et 2%. Faible volatilité et l’aspect relativement sûr du placement sont deux arguments pertinents.

L’un des autres intérêts d’investir en GFF est la fiscalité avantageuse.

> Réduction d’Impôt sur le revenu à la souscription

Lors d’un investissement en GFF, une réduction d’impôt de 18% ou 25% du montant de l’investissement est possible. Pour bénéficier de cet avantage la limite d’investissement est de 50 000 euros par an pour une personne célibataire et de 100 000 euros pour un couple marié ou pacsé.

A noter, il faudra que le détenteur des parts du GFF conserve ses parts jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant la souscription pour pouvoir disposer d’une réduction d’IR.

> Revenu perçus

Principe de transparence fiscale : À la manière d’une SCPI les revenus ne sont pas imposés au niveau du Groupement mais au niveau de l’épargnant.

Ces revenus sont de trois natures : 

1. Les revenus issus de la coupe de bois sont considérés comme « revenus agricoles » et ne sont donc pas imposés. Les actionnaires doivent simplement s’acquitter d’un forfait cadastrale très faible.
2. En ce qui concerne les revenus fonciers ( revenus des Droits de chasse ), les Actionnaires sont imposés au régime des droits communs pour les revenus foncier (TMI mais 30% d’abattement).
3. Quant à eux les revenus financiers sont imposés à 30% (12,8% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux).

> Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’un des principaux avantages fiscaux concerne l’IFI. En effet, si vous possédez moins de 10% du capital d’un GFF vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’Impôt sur le Fortune Immobilière. Il n’y a aucune limite de conservation de part dans le temps, ni de limite de montant d’investissement.

Si, toutefois, vous possédez plus de 10% du capital du GFF, 25% de la valeurs totales de vos parts devront être déclaré. Un abattement de 75% est donc prévu.

> Plus-values de cession

Dans le cadre des GFF, les parts possédées par un actionnaire peuvent être revalorisées. Au moment de la cession des parts, l’actionnaire peut donc dégager une plus-value.

En moyenne sur longue période, les parts de forêts se valorisent de 1-2% par an.

Ce profit est soumis au régime des plus-value immobilière. Le taux d’imposition de cette plus-value est de 36,2%.

Cependant l’investisseur bénéficie d’un mécanisme d’exonération progressif (Cf. partie plus-value immobilière GFV).

> Succession/Donation

Les Groupements fonciers forestiers sont de formidables outils de succession ou de donation.

En effet, lors d’une succession/donation, le porteur des parts peut bénéficier d’un abattement de 75%. Il n’y a aucune limite de temps de possession des parts ou aucune limité de montant d’investissement. La seule condition pour pouvoir bénéficier de cet avantage est que le GFF s’engage à exploiter ses forêts pendant une période d’au moins 30 ans.

Comparatif entre GFV et GFF

Après avoir vu de manière plus précises les caractéristiques de ces deux types de placements « plaisir » essayons de comprendre les éventuelles différences et points communs.

Les ressemblances et différences

Tout d’abord le type d’investissement est le même à savoir : l’achat de parts de sociétés, dit autrement un placement collectif comportant plusieurs investisseurs.

Dans les deux cas les actionnaires perçoivent donc un revenu. Dans le cadre du GFV, il est possible de choisir sa rémunération. On peut choisir une rémunération en numéraire, en nature ou bien un « mix » des deux types de rémunération.

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La plupart des points communs et différences se trouvent évidemment dans la partie des avantages fiscaux.

Dans les deux cas, les dispositifs d’abattement sur l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) sont très intéressants et avantageux.

• Toutefois on peut s’apercevoir que ce dispositif est plus avantageux dans le cadre d’un GFF. En effet, si vous possédez moins de 10% du capital, vous bénéficiez d’une exonération totale d’IFI sans aucunes limites de temps de possession ou bien de montant d’investissement.
• Alors qu’en GFV vous pourrez bénéficier d’un abattement de 75% de la valeur des parts dans la limite de 101 897 euros et 50% au-dessus de cette limite. IL faudra aussi veiller à garder les parts pendant plus de deux ans.

En ce qui concerne les droits de succession, ces deux types d’investissement, sont de très bons outils pour optimiser une succession/donation. Cependant, des différences sont encore à prévoir.

• Dans le cadre d’un GFF le porteur des parts bénéficie d’un abattement de 75% de la valeur des parts et cela sans aucunes limites de temps ou de montant transmis.
• En GFV, un abattement de 75% est prévu mais avec une limite de 300 000 euros. L’abattement est de 50% au-delà de cette somme.

Concernant les plus-values immobilières, les abattements prévus, évoluent en fonction du nombre d’années de possession des parts. Les abattements sont similaires entre les deux types de produits.

Diminuer son impôt sur le revenu (IR) est l’objectif de bon nombre d’investisseurs particuliers.

• En GFF, nous avons vu qu’il est possible de bénéficier d’une réduction de 18% de la valeur des parts si l’on dépasse les cinq ans de possession.
• Pour les GFV, les choses sont plus complexes. À la manière d’une SCPI certains GFV vont proposer des réduction d’IR à hauteur de 25% des parts dans la limite d’investissement de 50 000 euros pour une personne célibataire et 100 000 euros pour un couple marié ou pacsé.

Que choisir ?

Pourquoi certains épargnants préfèrent les GFF au GFV ; Que penser de l’opportunité de combiner ces deux placements « terroir » dans son patrimoine ?

Les principaux facteurs qui vont conditionner le choix sont la défiscalisation et le plaisir.

En effet, si l’on cherche absolument à défiscaliser et le plus possible, le GFF (forêt) sera le plus adapté. Que ce soit pour les successions, pour l’IFI ou bien pour l’IR, les avantages fiscaux sont plus intéressants et/ou moins contraignants dans le cadre d’un GFF.

Alors pourquoi investir en GFV ? Le plaisir.

Quelqu’un qui doit s’acquitter de l’IFI ou qui veut préparer une succession, à tout intérêt à choisir un GFF. Cependant le plaisir nous conduit à appréhender les choses différemment.

Pour un passionné de vin, de terroir, le plaisir d’investir dans son ‘propre’ vignoble et le fait d’obtenir une rémunération en nature (caisse de bouteilles récupérées au Chateau lors de l’Assemblée Générale annuelle) peut largement compenser les différences fiscales.

Finallement, c’est un non sens d’opposer GFV et GFF. Ces deux placements ‘terroir’ sont parfaitement complémentaires.