Investir dans un Domaine Viticole Champenois afin de transmettre à moindre coût
Investissement en nue-propriété avec réserve d’usufruit sur 15 ans.
Transmettre par donation à moindre coût
Les caractéristiques techniques :
-
- Investissement en nue-propriété avec réserve d’usufruit sur 15 ans.
- Sous-jacent : Foncier Viticole Champenois loué à long terme
- Pas de restriction d’âge pour le souscripteur donateur
- Aucune condition ou réserve pour le donataire
- Donation concomitante à l’acquisition. Pas de délai
Exemple d’investissement dans un Domaine Viticole en Champagne avec Donation
Marie DUPONT, 85 ans, fait l’acquisition d’une parcelle de vigne de 30 ares AOP CHAMPAGNE en nue-propriété, avec la volonté de la donner aussitôt à son neveu.
MONTANT INVESTI
- Prix parcelle en pleine propriété sur la base de 900 000 €/ha
900 000 x 0.30 = 270 000€
- Prix parcelle en nue-propriété démembrée sur 15 ans avec réserve d’usufruit économique de 32.50%
270 000 x 0.675 = 182 250 € investis.
ASSIETTE TAXABLE
Pour une donation de nue-propriété temporaire, fiscalement, la réserve d’usufruit est estimée à 23% de la pleine propriété par tranche de durée de démembrement de 10 ans.
Pour une durée de 15 ans, l’usufruit fiscal sera de 46% et la nue-propriété de 54% soit :
270 000 x 0.54 = 145 800 €
ABATTEMENT
De surcroît, s’agissant de vigne louée à long terme, un abattement supplémentaire de 75% est appliqué sur le prix de la Nue-Propriété soit 145 800 x 0.25 = 36 450 € d’assiette taxable au regard des droits de donation hors frais d’acte.
Ainsi la vigne d’une valeur de 270 000 € en pleine propriété est transmise en nue-propriété pour une assiette taxable de 36 450 €
LIQUIDITÉ
En cours de démembrement, et en cas de nécessité, le donataire peut céder sa Nue-Propriété en marché secondaire mais après un délai de 5 ans à compter du jour de la donation.
OPTIONS AU TERME
Au terme du démembrement, le donataire peut :
-
- Céder la vigne en pleine propriété,
- Continuer à la louer au vigneron, en percevant les revenus du contrat de métayage.
SIMULATION PERFORMANCE FINANCIÈRE A POSTERIORI
Reprise de l’exemple avec des valorisations réelles constatées par le passé. Acquisition NP en 2006 et vente au terme en 2021.
Achat de la parcelle en nue-propriété en 2006 sur la base de
566 820 €/Ha. Source SAFER.
566 820 x 0.30 x 0.675 = 114 781 € investis en NP en 2006 pour une valeur de 270 000 € en pleine propriété en 2021 soit un taux actuariel de pratiquement 6% par an*.
Investir en région champenoise grâce au
* Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
